Când Sally, în vârstă de 74 de ani, și-a cumpărat apartamentul cu două dormitoare în 2021, spera că aceasta va fi casa în care se va putea pensiona liniștită.
Dar ea spune că cumpărarea unei case închiriate a dus la un stres teribil.
Există aproximativ cinci milioane de arendași în Anglia și Țara Galilor. Sally este una dintre cele peste 1.000 de persoane cu care BBC a vorbit în încercarea de a înțelege presiunile asupra arendașilor. Cei mai mulți au spus că schimbările rapide ale serviciilor și costurile chiriei funciare îi fac să simtă că au puțin control asupra propriilor locuințe.
Când s-a mutat în apartamentul ei din Londra, Sally spune că cheltuielile cu serviciile erau în jur de 2.600 de lire sterline pe an. Într-un an, acestea au totalizat peste 5.400 de lire sterline.
„A fost un an foarte prost. Eu și ceilalți proprietari eram foarte stresați și anxioși. Au fost lacrimi și îmi amintesc că am vorbit despre cum vom plăti.”
Acum, guvernul vrea să schimbe fundamental modul în care sunt deținute apartamentele.
Conform proiectului de lege privind reforma proprietăților comune și a închirierii, noile apartamente închiriate vor fi interzise și înlocuite cu proprietăți comune, un sistem în care locuitorii dețin și administrează în mod colectiv clădirile lor.
„Persoanele care ar trebui să dețină clădiri și care ar trebui să exercite controlul asupra administrării acestora, a facilităților comune și a costurilor aferente nu sunt proprietarii terți, ci persoanele care locuiesc în apartamente din cadrul acestora și care au un interes direct în întreținerea lor”, a declarat ministrul locuințelor, Matthew Pennycook, într-un discurs din aprilie.
Anadolu via Getty ImagesProprietarii de locuințe susțin că Sondajul privind locuințele în limba engleză sugerează că 93% dintre chiriașii care locuiesc în apartamente sunt mulțumiți de faptul că sunt proprietari ocupanți (sondajul nu întreabă în mod specific despre statutul de chiriaș).
În ciuda acestui fapt, guvernul introduce reforme considerate pe scară largă drept cea mai mare schimbare în domeniul proprietății locuințelor din ultimele decenii.
Însă, pe măsură ce proprietatea comună se apropie de a deveni standardul pentru apartamentele noi, rămân întrebări dacă acest lucru poate evita crearea unui nou set de provocări pentru proprietari. Și poate fi înlocuit cu adevărat un sistem care există de secole – sau va apărea un set complet nou de probleme?
Sistemul „feudal”
Pentru a înțelege complexitățile sistemului actual de arendă, descris de mulți, inclusiv de ministrul locuințelor, Matthew Pennycook, drept „feudal”, trebuie să ne întoarcem în urmă cu aproape 1.000 de ani.
În Evul Mediu, William Cuceritorul a preluat controlul asupra teritoriului Angliei și a acordat părți din acesta nobililor loiali, care l-au închiriat altora pe o perioadă determinată.
Deși sistemul de arendă de astăzi este foarte diferit, criticii susțin că principiul de bază rămâne același – proprietarii de case plătesc pentru dreptul de a ocupa terenuri pe care nu le dețin în întregime.
Timp de aproape 60 de ani, guvernele succesive au încercat să îl reformeze, cu o alternativă propusă în mod repetat: proprietatea comună.
A fost introdusă pentru prima dată în lege sub guvernul lui Tony Blair în 2004, dar dezvoltatorii au ales-o rareori. Potrivit Registrului Funciar, există doar 18 dezvoltări imobiliare comune în Anglia.
Proprietatea comună este un tip de proprietate asupra unei locuințe în care proprietarii de apartamente au o parte din administrarea clădirii lor. Nu există proprietar liber, iar rezidenții votează asupra deciziilor privind spațiile comune și întreținerea. Proprietarii de locuințe sunt așteptați să contribuie la un fond de rezervă și fie să administreze singuri proprietatea, fie să numească un agent de administrare.
Getty ImagesNick Hopkins, profesor de drept funciar la UCL și consilier specializat în cadrul Comisiei pentru Locuințe, Comunități și Administrație Locală a Camerei Comunelor – grupul de parlamentari care analizează proiectul de lege privind reforma proprietăților comune și a închirierii – spune că, după ani de analiză a problemei, este „convins” că proprietatea comună este direcția corectă pe care trebuie să o urmeze guvernul.
El spune că proprietarii de apartamente ar trebui în continuare să plătească pentru întreținerea clădirii lor, dar ar avea „mult mai multă autonomie” în luarea deciziilor în conformitate cu propunerile.
John Bartholomew, în vârstă de 81 de ani, și soția sa locuiesc de aproximativ 12 ani într-unul dintre complexele rezidențiale comune din Anglia, în Somerset.
Complexul rezidențial constă din două blocuri de apartamente și cinci case înșiruite. Aceștia țin o adunare generală anuală și se reunesc pentru a discuta probleme precum parcarea comună.
El spune că a avut norocul să locuiască într-un loc unde oamenii sunt de acord în privința muncii care trebuie făcute.
„Dacă ar intra un renegat, am putea avea dificultăți”, spune el.
„Dacă vrem să se facă ceva, trebuie să convenim ca o parte din taxă să fie folosită în acest scop, cum ar fi revopsirea șoproanelor.”
Proprietarii de terenuri susțin că acționează ca „administratori” ai clădirilor.
Aceștia indică un studiu realizat de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), care, spun ei, sugerează că sistemul scoțian, asemănător proprietăților comune, a creat „obstacole majore” în efectuarea întreținerii esențiale a clădirilor, 28% dintre acestea fiind în stare critică de degradare.
Preocupări similare au fost ridicate în mărturiile adresate parlamentarilor care examinau proiectul de lege.
Mari Knowles, avocat specializat în proprietăți și chiriași, a declarat în fața Comisiei Speciale că există riscul unei „situații de impas” în care locuitorii ar putea să nu se pună de acord cu privire la plata întreținerii și a investițiilor într-o clădire.
Ea a spus că a lucrat cu clădiri administrate de rezidenți care „în mod tradițional nu au contribuit la fondul de rezervă… acum clădirile sunt grav dărăpănate și toate se confruntă cu facturi de cinci sau șase cifre”.
Proprietari liberi
În cadrul sistemului de leasing, proprietarul liber numește un agent administrator pentru întreținerea și deservirea părților comune ale unei clădiri. Proprietarii de apartamente primesc apoi facturile.
De asemenea, arendașii sunt obligați prin lege să plătească chirie funciară – o taxă plătită pentru terenul de sub clădirea lor – proprietarului liber. În funcție de termenii contractului de închiriere, suma se poate dubla la intervale fixe sau poate crește în funcție de inflație, ceea ce poate face mai dificilă vânzarea, ipotecarea sau refinanțarea unei proprietăți.
Proprietățile independente pot fi cumpărate și vândute între investitori care nu locuiesc în clădire și, uneori, nici măcar nu locuiesc la țară, ceea ce înseamnă că sistemul englez de proprietate a apartamentelor a devenit „financiarizat”, potrivit lui Hopkins.
El crede că o trecere la proprietate comună ar schimba asta, asigurându-se că „singurul interes financiar al blocului este al celor care locuiesc în el”.
Conform planurilor propuse, chiriile funciare vor fi, de asemenea, plafonate la 250 de lire sterline, înainte de a scădea la o rată „de tip boabe de piper” – practic zero – după 40 de ani. Într-o dezbatere din Parlament de joi, mai mulți parlamentari au cerut accelerarea acestui proces – și au descris chiriile funciare drept „bani degeaba”.
Proprietarii de terenuri spun că acest lucru trece cu vederea supravegherea pe termen lung și responsabilitatea legală pe care o oferă, inclusiv întreținerea clădirilor și acționarea ca parte independentă atunci când apar litigii.
Argumente privind costurile
BBC a scris tuturor grupurilor care derulează dezvoltări imobiliare comune în Anglia și Țara Galilor și nu toate au descris un mod de viață armonios.
Un locuitor a descris proprietatea comună drept un „coșmar”.
El spune că proprietarul unui apartament a refuzat să plătească pentru întreținere, iar alți locatari trebuie acum să plătească mai mult pentru a acoperi această parte. Colectivul are acum o datorie de 10.000 de lire sterline.
„Guvernul promovează lucrurile comune, dar nu este calea de urmat. Este teribil – un dezastru.”
Din cauza disputei în curs de desfășurare, bărbatul a dorit să nu fie numit pentru acest articol, dar a spus că sistemul de arendă i-ar fi oferit mai multă protecție în cazul său, deoarece „dacă un arendaș nu plătește, există ceva în contract care spune «pierzi contractul de închiriere». În cazul proprietății comune, acest lucru nu se întâmplă, așa că plățile cad în sarcina tuturor celorlalți”.
PA MediaUn proprietar imobiliar poate solicita recuperarea locuinței cuiva dacă un arendaș nu plătește taxele de serviciu, lucru care va fi, de asemenea, abolit în cadrul reformelor. Într-o proprietate comună, litigiile dintre proprietari trebuie soluționate prin intermediul instanțelor judecătorești. Conform modificărilor, în cele mai extreme cazuri, proprietarii care refuză să plătească ar putea fi obligați să își vândă locuința pentru a-și achita datoriile.
Hopkins acceptă că proprietatea comună „nu este un panaceu pentru tot ce poate merge prost atunci când deții un apartament”, dar spune că este „tema juridică potrivită pentru a rezolva problemele care pot merge prost”.
El spune că locuințele comune vor necesita „o mică schimbare culturală” și că oamenii vor trebui să se considere „administratori” ai clădirii lor.
Sistemul englez este o excepție globală
Unul dintre principalele argumente ale lui Hopkins și ale multor alții este că proprietatea comună sau forme similare de proprietate funcționează deja în mare parte din restul lumii.
Dr. Cathy Sherry, profesoară la Facultatea de Drept Macquarie din Australia, a studiat dreptul proprietății și dreptul de proprietate în întreaga lume. Ea este de acord că nu există o modalitate perfectă de a deține clădiri, dar consideră că Anglia și Țara Galilor ar trebui să adopte principiul proprietății comune.
Australia folosește un sistem cunoscut sub numele de strata, pe care Sherry îl descrie ca o formă de proprietate comună similară modelului de condominiu utilizat în Statele Unite și în alte țări.
„Motivul pentru care avem straturi și condominii este că fostele colonii britanice au fost stabilite de oameni, clasa muncitoare din Scoția, Anglia, Țara Galilor și Irlanda, și aceștia nu au dorit în mod activ apariția unei aristocrații funciare.”
Sherry, care a fost și consilier tehnic în cadrul revizuirii Comisiei de Drept privind proprietatea comună, descrie leasingul ca fiind „profund nedrept”.
Cathy SherryEa spune că sistemul australian este „mult mai bun decât leasingul”, deoarece proprietatea și administrarea clădirii sunt stabilite în legislație, în loc să se bazeze pe milioane de contracte de închiriere diferite.
Conform propunerilor guvernului, ar exista și reguli standard privind modul în care sunt gestionate clădirile comune.
Asociația Rezidențială pentru Proprietăți Freehold (RFA) susține că situația este mai complicată.
Aceștia indică un studiu realizat de Your Strata Property care sugerează că doar 30% dintre membrii comitetelor din sistemul de straturi din Australia se consideră „foarte bine informați” despre legislația privind straturile, în timp ce 70% au recunoscut că au încredere limitată sau deloc în înțelegerea lor juridică.
Aceștia susțin că acest lucru poate duce la o guvernanță defectuoasă, nerespectare a legislației și întreținere amânată – toate riscuri în clădirile deținute colectiv.
Conversia în proprietate comună
Deși proprietățile comune au fost o opțiune pentru dezvoltatori timp de mai bine de 20 de ani, aceștia au continuat să construiască blocuri de proprietăți închiriate. Un motiv a fost reticența creditorilor de a oferi ipoteci pentru proprietățile comune, deoarece acestea erau considerate un risc netestat.
John Bartholomew spune că atunci când a încercat să obțină capital propriu din casa sa, i s-a spus: „Nu acordăm împrumuturi proprietăților comune”.
El consideră că una dintre cele mai mari provocări este ca instituțiile să trateze proprietarii de locuințe comune „ca pe orice alți proprietari de locuințe”, mai degrabă decât „cetățeni de mâna a doua sau a treia”.
Charles Roe, fost director al departamentului de credite ipotecare de la UK Finance, care reprezintă aproximativ 120 de creditori ipotecari, le-a declarat parlamentarilor în martie că agenții imobiliari, evaluatorii, topografii și experții în transferuri de proprietăți vor trebui să fie actualizați și că tranziția pentru consumatori și industrie va fi „o muncă importantă”.
El a spus că principala preocupare a creditorilor este ce se întâmplă atunci când clădirile existente în regim de leasing se transformă în proprietăți comune.
Și aceasta este, probabil, cea mai complexă parte a planurilor guvernului.
Activiștii cer „o locuință comună acum”, iar un raport al unei comisii speciale publicat în mai a cerut guvernului să „meargă mai departe și mai repede”. Însă ministrul locuințelor, Matthew Pennycook, a încercat să gestioneze așteptările.
În aprilie, el a declarat că „abolirea totală și imediată a sistemului de arendă în Anglia și Țara Galilor” ar fi „aproape sigur imposibilă”.
Conversia unui bloc în proprietate comună înseamnă transferul dreptului de proprietate de la proprietarul liber la rezidenți, iar modul în care proprietarii liberi existenți ar trebui compensați este contestat.
Guvernul anterior a încercat să facă cumpărarea unei cote-parte dintr-o proprietate absolută mai ieftină prin Legea privind arendarea și proprietatea absolută din 2024. Însă aceste modificări au fost contestate în instanță de către proprietarii de proprietăți absolute, care au susținut că reformele le-au încălcat drepturile omului.
Guvernul a câștigat procesul, dar decizia este acum în apel.
Avocatul Dr. Douglas Maxwell le-a spus parlamentarilor că este „aproape inevitabil” ca noi contestații legale să fie aduse în temeiul legislației privind drepturile omului odată ce noua legislație va fi introdusă.
Între timp, bătăliile în instanță ar putea încetini încercările de a facilita conversia clădirilor de către locuitori.
Poate Anglia să urmeze exemplul Scoției?
În ciuda a ceea ce s-a întâmplat în Australia și în alte țări, nu există nicio comparație directă pentru demontarea unui sistem de leasing la scara celui din Anglia și Țara Galilor.
Scoția nu a reformat atât proprietatea închiriată, cât a eliminat o versiune mult mai mică a acesteia.
Ken Gerber, avocat în Glasgow, explică faptul că majoritatea proprietăților rezidențiale din Scoția sunt deja deținute în totalitate după abolirea sistemului feudal de proprietate funciară în anul 2000. Contractele de închiriere pe termen lung au fost convertite automat în proprietate în 2015.
Dar spune că amploarea a fost foarte diferită. În 2006, în Scoția existau aproximativ 2.500 de contracte de închiriere pe termen lung – aproximativ 2% din totalul proprietăților rezidențiale.
„Contractul de arendă în Anglia este mult, mult mai comun decât în Scoția”, spune el.
Proprietarii scoțieni aveau dreptul la despăgubiri, dar Gerber spune că acestea erau relativ modeste. „Era de aproximativ 40 de ori mai mare decât chiria anuală. Dar era vorba doar de contracte de închiriere în care chiria era mai mică de 100 de lire sterline pe an.”
Bloomberg via Getty ImagesCompensația probabil solicitată de proprietarii liberi englezi ar fi mult mai mare.
În ceea ce privește sistemul actual din Scoția, care are asemănări cu sistemul comun, Gerber spune că „în general funcționează”.
„Vei găsi întotdeauna unul care nu vrea să-și cheltuiască banii… asta poate fi o problemă”, spune el.
Majoritatea experților au fost de acord că nu există un sistem perfect în care mai multe persoane împart responsabilitatea pentru o clădire.
Hopkins consideră că proprietatea comună va avea loc, indiferent de alte contestații legale. „Controlul judiciar a eșuat în primă instanță și a eșuat destul de complet. Multe dintre argumente, cred, au fost cu adevărat pierdute.”
El spune că există acum un larg sprijin politic pentru reformă.
Foștii secretari ai locuințelor, Angela Rayner și Michael Gove, au susținut amândoi reforma atunci când au depus mărturie împreună în fața parlamentarilor. Democrații liberali și Verzii susțin, de asemenea, comunitatea, în timp ce Reform UK nu a reușit să susțină abolirea completă a dreptului de închiriere.
Un purtător de cuvânt al Ministerului Locuințelor, Comunităților și Administrației Locale a declarat că reformele lor vor „transforma experiența deținerii de apartamente în Anglia, oferind proprietarilor de locuințe «mai multă putere și control asupra costurilor ridicate».
Profesorul Sherry acceptă că „lucrurile pot fi dificile, dar sunt funcționale”.
„Proprietatea comună este mai bună pentru că nu cred că oamenii care nu locuiesc în case ar trebui să dețină terenul aferent și să beneficieze de beneficiile care decurg din acesta.”
Dacă această viziune devine realitate acum depinde la fel de mult de politică, precum și de politici.
Următorul probabil prim-ministru, Andy Burnham, și-a exprimat anterior sprijinul pentru reforma proprietății închiriate, dar va conta pe cine va numi secretar pentru locuințe. Având în vedere că proiectul de lege este descris ca fiind „tehnic și lung”, mai este mult de parcurs până când angajamentul din manifest se va concretiza.